Saturday, December 24, 2016

स्थावर मालमत्ता कायद्याच्या नियमांचा मसुदा बिल्डरांना ग्राहक लुटीची राजरोस परवानगी देणारा

घर खरेदी करताना होणारी सामान्य नागरिकांची फसवणूक टळावी आणि मुजोर बांधकाम व्यावसायिकांना जरब बसवण्यासाठी स्थावर मालमत्ता कायदा (रिअल इस्टेट अॅक्ट) २०१६ तयार करण्यात आला, परंतु त्याचे नियम ( महाराष्ट्र स्थावर मालमत्ता ( नियमन विकास) अधिनियम २०१६) करताना मात्र महाराष्ट्रात अनेक त्रुटी  राहिल्याने तो बांधकाम व्यावसायिकांना जरब बसवण्याऐवजी घरे खरेदी करणा-यांना भिती दाखविणारा झाला आहे.





महत्वाचे म्हणजे राज्यातील ग्राहकांच्या गृहखरेदीशी थेट संबध असलेल्या आणि त्यांच्यावर परिणाम करणा-या या नियमांचा मराठी मसुदा मात्र अद्यापही प्रसिद्ध करण्यात आलेला नाही . या संदर्भात हरकती सूचना दाखल करण्यासाठी मुदतवाढ देण्यात आली आहे की नाही हे समजले नाही.इंग्रजी मसुद्यानुसर हरकती सूचना दाखल करण्याची मुदत ३१  डिसेंबर आहे. इंग्रजी मसूदा वाचल्यानंतर ढोबळमानाने लक्षात आलेल्या बाबी खाली नमूद करत आहे.

)स्थावर मालमत्ता प्राधिकरणाकडे अर्ज अपील करताना ग्राहकाने १०,०००/- ( दहा हजार रुपये) इतकी फी भरण्याची तरतुद करण्यात आली आहे .मुळात या नियमांची रचनाच अशी आहे की बांधकाम व्यावसायिकांना ग्राहकांच्या पैशातून प्रकल्प उभारणे सोपे जावे . अशा स्थितीत जे ग्राहक बांधकाम व्यावसायिकाने फसवल्याने आधी गांजलेले असतात, अर्धमेले झालेले असतात ते मूळात अशा व्यावसायिकांविरूद्ध तक्रार करायला धजावत नाहीत. त्यांच्यावर अशा फीचा बोजा लादणे कितपत योग्य आहे ?. अर्थात खोडसाळपणे तक्रार करणा-यांसाठी कायद्यात शिक्षेची पुरेशी तरतुद करण्यात आली आहे .

)प्रवर्तक केवळ सात दिवसांच्या -मेल नोटीसीद्वारे सदनिकेची नोंदणी रद्द करू शकणार आहे. तसेच अशी नोंदणी रद्द केल्यानंतर दुसऱ्या दिवशी अन्य ग्राहकाला सदनिकेची विक्री करता येणार आहे. प्रवर्तक हे बांधकाम प्रकल्पाच्या कोणत्याही स्तरावर करू शकतो. त्यानंतर ग्राहकाने भरलेली रक्कम परत करण्याकरिता विकासकाला तब्बल सहा महिन्यांची मुदत देण्यात आली आहे. तीही त्याला विनाव्याज परत करता येणार आहे. त्यामूळे एकूणच हे नियम ग्राह्कहिताचे आहेत  की बांधकाम व्यावसायिकांना ग्राहकांची लूट करण्याची मोक़ळीक देण्यासाठी आहेत असा प्रश्न पडतो.

) या कायद्यात रियल इस्टेत एजंटांनाही नोंदणी बंधनकारक़ असून त्याचे नोंदणी शुल्क व्यक्तीसाठी १००००/ ( दहा हजार रुपये) , कंपनी कायद्यांर्गत नोंदलेल्या कंपन्यासाठी १०००००? ( एक लाख रुपये) तर कोर्पोरेट कंपन्यासाठी २५००,००० ( पंचविस लाख रुपये) ठेवण्यात आले असले तरी कोणत्याही कारणास्तव एजंटाची नोंदणी रद्द झाल्यास पुनर्नोंदणीसाठी अवघ्या सहा महिन्यांची अट घातल्याने नोंदणी रद्द होण्याची फिकिर कुणी बाळगेल असे वाटत नाही.त्यामूळे ग्राहकांची दिशाभुल करून त्यांना फसविण्याच्या उद्योगाला चालना मिळणार आहे.

) नियामक प्राधिकरणाकडे अर्ज करताना प्रकल्पबाबत माहिती द्यावयाच्या महाराष्ट्राच्या आणि केंद्राच्या फॉर्ममध्येही तफावत आहे.केंद्राच्या फॉर्ममध्ये प्रकल्प प्रवर्तकाने मागील पाच वर्षातील प्रकल्पांची सद्यस्थिती, प्रकल्पाला विलंब झाला असल्यास त्याची माहिती , त्या प्रकल्पासंदर्बहत काही केसेस किंवा देणी असल्यास त्याची माहिती द्यावी असे म्हटले आहे. महाराष्ट्राच्या नियमांमध्ये या बाबी वगळण्यात आल्या आहेत
त्याचप्रमाणे याच फॉर्ममधील प्रकल्प प्रवर्तकाचे नफा तोटा पत्रक मागील तीन वर्षाचे आयकर प्रमाणपत्र या अटीदेखील महाराष्ट्राच्या नियमात वगळल्या आहेत.

)ग्राहकांना दहा हजार रुपयांची फी लावणारे नियम बांधकाम व्यावसायिकांना नियामक प्राधिकरणाकडे अर्ज करताना द्यावयाच्या नोंदणी फी संदर्भात मात्र कमालीचे सौम्य आहेत. यासंदर्भात् केंद्र शासनाच्या उपविधींनुसार इतर राज्यांनी सदर फी रहिवाशी बांधकामांसाठी १००० चौ मी क्षेत्राच्या प्रकल्पास १० रुपये, आणि त्यावरील प्रकल्पास २० रुपये प्रती चौमी इतका आहे तर महाराष्ट्रात मात्र हाच दर ते रुपये प्रती चौरस मिटर इतका ठेवण्यात आला आहे.

केंद्र शासनाच्या उपविधींनुसारव्यावसायीक प्रकल्पांसाठी नोंदणीफीचा दर अनुक्रमे ५०/ आणि १००/ रुपये प्रती चौरस मिटर आहे महाराष्ट्रात मात्र व्यावसायिक प्रकल्पांसाठी फी निश्चित करण्यात आलेली नाही.

)केंद्राच्या उपविधींमध्ये बांधकाम व्यावसायिक सदनिकांचे वाटप करताना कोणताही भेदभाव करणार नाही अशी तरतुद आहे . इतर अनेक राज्यांनी तशी तरतुद केली आहे मात्र महाराष्ट्र शासनाने ती तरतुदच वगळली आहे.त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना ठराविक लोकांनाच सदनिका विकण्याची मुभा मिळणार आहे.

)व्यावसायिकाने प्रकल्प नोंदणी ३० दिवसात रद्द केल्यास नोंदणी फिच्या दहा टक्के किंवा किमान पन्नास हजार प्रक्रिया शुल्क म्हणून ठेवून घेण्याची तरतुद आहे महाराष्ट्रात मात्र ती जबाबदारी नियामक प्राधिकरणावर सोपवली आहे.

) कलम पाच मध्ये बांधकाम व्यावसायिकाला एकत्रित बँक खात्यातून काढण्याची मुभा देताना जमिनीची किंमत आणि बांधकामची किंमत याची करण्यात आलेली व्याख्यासुद्धा संभ्रम निर्माण करणारी आहे.

) बांधकाम व्यावसायिकाने प्रकल्प नोंदणी करताना मागील तीन वर्षांचे नफा तोटा पत्र देण्याची अट महाराष्ट्राच्या नियमात शिथिल करण्यात आली आहे.

११)प्रकल्पाच्या नोंदणीला मुदतवाढ देताना नोंदणी फीच्या दुप्पट फी आकारावी असे केंद्र शासनाच्या उपविधींमध्ये म्हटले आहे महाराष्ट्रात मात्र मूळात नोंदणी फी अत्यंत कमी ठेवली आहे आणि मुदतवाढीसाठीही इतकीच फी ठेवली आहे. त्यामूळे प्रकल्प वेळेत पूर्णकरण्याऐवजी त्याला मुदतवाढ मागण्याच्या प्रवृत्तीला प्रोत्साहन मिळणार आहे.

१२) करारनाम्यात प्रकल्पाची नोंदणी झाल्यावर दहा टक्के आणि करारनामा झाल्यानंतर ३० टक्के अशा रीतीने सुरुवातीलाच ४० टक्के रक्कम घेण्याची मुभा देण्यात आली असल्याने इमारत उभी नसतानाही विकासकांना घरखरेदीदारांकडून अधिकृतपणे ४० टक्के रक्कम घेता येणार आहे विनाव्याज ती वापरता येणार आहे.


वरील बाबीचा विचार करता सदर नियम हे बांधकाम व्यावसायिक धार्जिणे आहेत आणि ते अस्तित्वात आल्यास सदनिका विकत घेणा-यांवर प्रचंड अन्याय होण्याची शक्यता असल्याने त्याच्यावर अधिक उहापोह होणे गरजेचे आहे

Subscribe for Free


To receive free emails or free RSS feeds, please, subscribe to Vijay Kumbhar's Exclusive News & Analysis

RTI KATTA

RTI KATTA is a platform to empower oneself through discussions amongst each other to solve their problems by using Right to Information act, Every Sunday at Chittaranjan Watika, Model Colony,Shivaji nagar, Pune, between 9.30 to 10.30 A.M.

Vijay Kumbhar


RTI Resource Person, RTI Columnist
Phone – 9923299199
Email – kvijay14@gmail.com
Website – http://surajya.org/
Facebook - https://www.facebook.com/kvijay14
Twitter -  https://twitter.com/Vijaykumbhar62
YouTube - https://www.youtube.com/user/kvijay14